부동산 정책 2023년 '1·3 대책' 규제지역 해제, 분상제&실거주의무 폐지, 전매제한 완화 등 결론

 

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?id=95087734 

규제지역 및 민간택지 분상제 지역 해제, 전매제한 최대 10→3년 완화, 분상제 주택 실거주의무

 

이번 정부에서는 주택가격의 경착륙을 막기 위하여 규제를 완화하고 있습니다.

 

이번 정책은 크게 8가지로 되어있는데 하나하나 살펴보면서 과연 이번 1.3 대책이 갖는 의미는 무엇인지 알아봅시다.

 

• 1. 규제지역 해제

이번 규제지역 해제는 어느정도 예상되는 결과였습니다.

1월 주정심(주택정책심의위원회)에서 해제하겠다고 이야기를 했는데 보다 빠르게 1월 2일에 주정심을 개최, 심의하여 기존에 투기과열지구로 묶여있던 서울특별시와 경기도 4개시(광명, 과천, 하남, 성남) 중 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제하였습니다.

 

투기과열지구에서 조정지역이 아닌 바로 비규제지역으로 바뀌었습니다.

 

이번 규제지역 해제는 23년 1월 5일부터 바로 시행되었습니다.

 

비규제지역이 되면 무엇이 좋아질까요?

 

사실 좋아진다라는 표현보다는 규제의 정상화죠.

비규제지역이 되면 규제지역 지정효과로 그동안 못하던 것들이 풀리게 됩니다.

 

우선, 금융부분입니다.

투기과열지구에서는 LTV 최대 50%, DTI 40%, 2주택 이상 주담대 금지, 일시적 2주택자 주담대 시 종전주택 처분 필수, 중도금대출 보증건수 1건 제한 등이 있습니다.

 

비규제지역으로 변하면서 LTV는 70%까지 나옵니다.

다주택자도 주담대가 가능합니다.

일시적 2주택자 주담대의 경우에도 처분기한이 별도로 정해져 있지는 않습니다.

그리고 중도금대출 보증건수도 여러 건이 가능해집니다.

이것은 둔촌주공의 숨을 틔워주기 위한 것도 있는 것으로 보입니다.

 

또한 위의 표에는 없지만 투기과열지구 내 3억원을 초과하는 주택을 보유하는 경우 전세자금대출이 불가능했었는데요.

그래서 전세주고 전세가는 것이 어려웠는데, 이것도 다시 가능해집니다.

다만 DSR 규제에 따라 본인의 소득에 따라 추가대출 여력이 나올 것으로 보입니다.

 

다음 세제부분인데요.

일시적 2주택자는 3년 이내에 처분하면 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.

또한 2주택까지는 취득세 중과가 사라집니다.

그러나 비규제지역에서도 3주택 이상이거나 법인 취득은 여전히 중과가 있긴 합니다만 현재 12%->6%로 줄이는 방안이 나오고 있습니다.

 

그리고 주택 분양권의 전매제한도 풀리는데요.

정부에서는 최대한 미분양을 막으면서 시행사, 건설사, 금융사의 부실이 경제 전반에 미칠 영향을 고려한 것 같습니다.

 

분양권을 거래하면서 시장의 활력을 돌게하고 싶은 모양입니다.

청약에 대한 것 역시 많은 것이 해제됩니다.

청약은 아래 3번에서 다시 말하겠습니다.

 

• 2. 분양가 상한제 적용지역 해제

현행 민간택지 분양가상한제를 적용하던 지역 중에 위에서 말한 강남3구 및 용산구를 제외한 모든 지역에서 분상제 적용이 해제됩니다.

 

분양가 상한제 역시 둔촌주공의 발목을 잡았던 케이스였죠.

조합의 이익이 줄어드니 공사비가 올라도 시공사가 감히 돈을 더 요구하지 못하고 그렇게 사업이 지연되는 경우가 많아졌습니다. 현재 광명2구역 베르몬트로 역시도 분상제 떄문에 재심사에 들어간 상황이었죠.

이번 해제로 인해 분양가를 다시 최소한 이익이 나는 측으로 계산해서 올리지 않을까 싶습니다.

그럼에도 현재 분위기 상, 너무 높은 분양가가 나오면 미분양 리스크가 있어서 시행사 입장에서도 잘 생각해서 분양가를 결정해야겠네요.

 

• 3. 전매제한 완화 & 수도권 분상제 주택 실거주 의무 폐지

이번 둔촌주공 케이스도 전매제한 기한이 10년이었습니다.

그러나 규제지역에서 벗어나고 전매제한을 완화함에 따라서 1년으로 줄었습니다.

올림픽파크포레온의 예비입주자들이 환호를 한 부분 중 하나입니다.

 

소급 적용하여 완화된 규정이 적용될 예정이어서 1~2년 전에 공공택지에서 분양 받은 사람들도 환호를 하는 완화방안입니다. 그동안 자본주의, 민주주의 사회에서 너무 강력한 규제책으로 거주 이전의 자유마저 빼앗기는 분위기였는데, 다시 도로 되돌리는 듯 합니다.

 

해당 주택법 시행령은 23년 3월에 개정 예정입니다.

 

거기에 더불어 분상제 지역 실거주 의무도 폐지됩니다.

이미 분양가 상한제를 적용받아 분양한 주택에 대해서도 소급하여 실거주 의무를 폐지합니다.

 

이 말은 주택을 분양 받고 바로 전세나 월세를 놓을 수 있다는 말입니다.

우선 당첨되고 전세를 놓고 2년, 4년 뒤에 들어갈 수도 있다는 뜻이죠.

 

• 4. 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지

중도금대출 보증 분양가 기준도 폐지됩니다.

지금까지 분양가 12억원을 초과하는 분양 물건에 대해서는 중도금 대출이 전혀 안나왔습니다.

즉 전액 현금으로 납부해야하는 상황이었습니다.

 

둔촌주공의 전용 84제곱 이상 평형이 12억원을 초과하였기에, 해당 평형에 당첨된 사람들이 환호를 하였습니다.

 

• 5. 특별공급 분양가 기준 폐지

여태까지는 분양가 9억원 이하인 주택에 대해서만 특별공급 물량이 나왔습니다.

그래서 둔촌주공 같은 경우 전용 84에 대한 특공 물량은 전무했죠.

그렇다보니 다자녀가구 특공인데 전용 39, 전용 49밖에 안나오니 그것이 과연 제대로 된 수요와 공급이 맞나? 라는 의문이 들었는데, 이번 개선사항으로 분양가 기준이 폐지되었습니다.

 

이제 분양가격과 상관없이 특별공급 물량이 나옵니다.

 

• 6. 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지

1주택 청약 당첨자의 경우에는 2년 이내에 기존 주택을 처분해야하고 입주하는 날까지 처분했다는 증빙을 가지고 가야 키를 받을 수 있었습니다. 이마저도 투기과열지구에서는 6개월이었죠.

2년으로 늘린다고 개정안이 나왔었는데, 아예 처분 의무를 폐지해버렸습니다.

 

사실 1주택자가 청약에서 당첨되기는 쉽지 않은데, 추첨제 물량만 가능하며 총 추첨제 물량 중 25%만 경쟁 가능합니다.

총 1,000세대가 추첨제로 나왔다면 250세대에 대해서 무주택자와 1주택자 모두 합해서 추첨을 하는 것이죠.

 

그런데 이번 광명철산자이 더 헤리티지의 경우 1순위 청약에서 미달이 나오면서 가점제로만 가능한 곳에 1주택자가 청약을 넣어도 당첨되는 경우도 나왔습니다. 청약의 경쟁률을 소폭 늘릴 수 있는 조치가 아닐까 싶습니다.

 

• 7. 무순위 청약 자격요건 완화

무순위 청약의 자격요건을 완화하는건 예상했던 정책인데요.

무순위 청약, 즉 줍줍 물량에 대해서는 이제 다주택자도 청약이 가능해졌습니다.

7차 8차 까지 계속되는 무순위 청약에 불필요한 시간이 많이 낭비되고 있었던 것이죠.

 

분양가가 비싸다면 안사면 그만이고, 그걸 살만한 여력이 있는 다주택자들이 있다면 사달라는 시그널이겠죠.

 

• 8. HUG PF대출 보증 확대

금융시장이 참 흉흉합니다.

금리가 급격하게 오르면서 자금조달 리스크가 많이 증가했습니다.

만약 건설사가 망가지게 되면, 건설사에 돈을 빌려준 금융기관도 흔들리고 이 사업을 시행하는 시행사도 흔들리게 됩니다.

그러면 흔들리는 사업장이 여러군데 나오기 시작하면 순식간에 나라가 흔들릴 수 있습니다.

 

그것을 방지하기 위해서 PF대출 보증을 확대함으로써 HUG에서 이를 지탱해주는 방파제 역할을 시키는 것이죠.

 

• 2023년 부동산 1.3대책 종합 결론

종합 결론은 개인적으로 이번 대책에 대한 생각입니다.

정부에서 가장 두려워하고 있는 것은 나라 전체의 경제적 리스크입니다.

 

이번 둔촌주공의 정당계약일이 1월 3일부터였던 것을 감안하면 단군 이래 최대 재건축이라고 불리는 올림픽파크포레온에서 계약률이 저조하게되면 과연 사람들의 심리가 어떻게 될 것이며, 앞으로의 청약시장은 어떻게 될까요?

 

청약은 쳐다보지도 않으며 건설사와 시행사들의 부도가 예견됩니다.

 

나라를 걱정하는 마음일 수도, 본인들의 정치적인 셈법으로 보일 수도 있겠습니다만 작은 정부를 표방하는 현 정부의 스탠스와 어울리는 정책이었지 않나 싶습니다.

 

시장의 참여자들이 거래를 함에 있어서 불필요한 규제를 풀어주고 자연스레 시장의 원리로 가격이 조율될 것으로 보입니다.

 

이번 1.3대책은 주로 청약시장에 대한 부분을 많이 풀어주었으나 기축 시장에 대한 규제완화는 규제지역 해제 외에는 별도로 없었습니다. 거래가 발생해야 지자체에서도 세수입이 발생하고 선순환이 될 것인데, 거래 자체가 실종된 현 상황에서 어디까지 가야 심리가 살아날지 궁금합니다.