서울특별시 역세권청년주택 건설 규제완화 조항 (건폐율, 용적률, 층수제한)

시행사에서는 역세권청년주택을 왜 지을까요?
공공임대로 물량을 약 20~30%를 내주면 이익이 줄어드는데, 그럼에도 불구하고 역세권청년주택은 많이 지어지고 있답니다.

그 답은 바로
정부에서 지원하는 인센티브인데요.

'서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례'를 보면
제3장 청년주택 건설을 위한 규제완화 등 이라는 조항이 있습니다.

제11조(도시·군관리계획 변경결정 등 이행)
제12조(도시·군관리계획 규제 완화)
① 시장은 청년주택 공급 활성화를 위해 다음 각 호에 따라 「민간임대주택에 관한 특별법」상 특례를 적용할 수 있다.
1. 사업대상지가 촉진지구 지정 대상인 경우: 「민간임대주택에 관한 특별법」 제35조에 따른 특례
2. 사업대상지가 촉진지구 지정 대상이 아닌 경우: 「민간임대주택에 관한 특별법」 제21조에 따른 특례
② 시장은 청년주택 공급 활성화를 위하여 「서울특별시 도시계획 조례」 제55조제3항에 따른 상업지역에서 주거복합건물의 용적률 기준을 적용하지 아니할 수 있다.
③ 시장은 청년주택 공급 활성화를 위하여 「서울특별시 지구단위계획 수립기준」에 따른 비주거용도 비율을 적용하지 아니할 수 있다.
④ 「서울특별시 도시계획 조례」 제55조제4항에도 불구하고 준공업지역에서 청년주택을 공급하는 경우 공동주택의 용적률을 400퍼센트까지 완화할 수 있다. 이 경우 「서울특별시 도시계획 조례」 별표 2에서 정한 산업부지 확보비율은 제5조제3항 각 호에 해당하는 위원회의 결정에 따른다. [전문개정 2018.10.4.]
제13조(주차장 설치기준 완화)
제14조(사업지원기관의 지정운영)

위의 4개 조항 중 가장 역세권청년주택의 인센티브처럼 보이는 것은 제12조인데요.
'서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례'의 제12조 제1항을 보면
청년주택 공급 활성화를 위해 민간임대주택에 관한 특별법상의 특례를 적용할 수 있다고 합니다.

사업대상지가 촉진지구이면	->	민간임대주택 특별법 제35조 적용
사업대상지가 촉진지구가 아니면	->	민간임대주택 특별법 제21조 적용

그런데 민임법을 살펴보면 제35조이든 제21조이든 결국에는 건폐율과 용적률, 층수제한을 완화해줍니다.
서울특별시도시계획조례에 따른게 아닌 국토계획법에 따른 것으로 되어있어요.

제21조(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등에 관한 특례)
<중 략>
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따라 조례로 정한 건폐율에도 불구하고 같은 조 및 관계 법령에 따른 건폐율의 상한까지 완화
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조에 따라 지구단위계획에서 정한 용적률 또는 같은 법 제78조에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 같은 조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한까지 완화
3. 「건축법」 제2조제2항에 따른 건축물의 층수 제한을 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화

제35조(촉진지구에서의 공공지원민간임대주택 건설에 관한 특례)
<중 략>
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따라 조례로 정한 건폐율에도 불구하고 같은 조 및 관계 법령에 따른 건폐율의 상한까지 완화
3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 같은 조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한까지 완화
4. 「건축법」 제2조제2항에 따른 건축물의 층수 제한을 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화
<후 략>

이것 외에도 역세권청년주택 건설에 대한 인센티브가 있는데,
이정도만 된다고 해도 지을 수 있는 세대수가 많이 늘어난답니다.

그렇기에 원래 계획했던 세대수보다 많이 지으면
임대소득이 더 많이 발생하겠죠?
그래서 공공임대로 일부를 돌리더라도 사업수지가 타당하다고 판단하고
많은 개인 혹은 법인 시행자들이 역세권청년주택 사업에 들어오는 것 같습니다.

이처럼 정부가 시장에 직접 개입한다기보다
민간에게 공급에 대한 인센티브를 주어 건설을 유도하는 것이
더 질 좋은 주택에 더 많은 사람들이 살 수 있는 방법이 아닐까 싶습니다.